Mark (49) is ruim 15 jaar ondernemer. Hij heeft zijn zaken goed op orde: een gezonde BV-structuur, mooie winstcijfers en een groeiend bedrijf. Dus toen hij een nieuw huis wilde kopen, ging hij ervan uit dat de financiering een formaliteit zou zijn. Zijn huisbank kwam echter op een veel lager inkomen uit dan Mark dacht. Een verschil dat veel ondernemers verrast, en dat alles te maken heeft met hoe inkomen en risico worden gewogen.
Inkomen: niet wat je verdient, maar wat aantoonbaar is
Waar een werknemer simpelweg een salarisstrook overlegt, ligt dat voor een DGA fundamenteel anders. Een bank kijkt niet alleen naar het salaris, maar naar het totale economische inkomen uit de onderneming:
- DGA-loon
- dividenduitkeringen
- winst (na belasting) van de BV
- rekening-courant of managementvergoedingen
En daar zit meteen de complexiteit.
Hypotheekverstrekkers middelen dit vaak over drie jaar. Een sterk groei-jaar? Dat wordt afgevlakt. Een incidenteel topjaar? Dat telt juist minder zwaar mee. Maar andersom werkt het hard door. Een minder jaar – bijvoorbeeld door investeringen in groei of omdat je tijdelijk gas hebt teruggenomen – drukt het gemiddelde direct. Ook het lopende boekjaar speelt een rol, maar vaak minder positief dan je verwacht. Is dat jaar nog onzeker of zelfs negatief, dan weegt het juist relatief zwaar mee in de beoordeling.
Kortom: wat voor Mark logisch leek, wordt door de bank bij de hypotheek voor ondernemers vaak fundamenteel anders gewogen – met de nadruk op zekerheid en risicobeperking.
Jaarcijfers: de nuance die het verschil maakt
Mark leverde keurig zijn cijfers aan bij de bank: drie jaarrekeningen, IB- en VPB-aangiften en een recente prognose. Maar toch bleef het stil. Waarom? Omdat boekhoudkundige winst niet hetzelfde is als bestendig inkomen.
Correcties spelen een grote rol, zoals die voor incidentele baten, privé-auto of pensioenlasten en afwaarderingen en herstructureringen. Hier gaat het vaak mis. Niet omdat de cijfers slecht zijn, maar omdat ze niet goed worden “vertaald”.
En precies daar zit het verschil.
Binnen Synchrony werken hypotheekspecialist, fiscalist en de bedrijfsadviseur nauw samen. Niet als losse schakels, maar als één geheel dat jouw verhaal kloppend maakt richting de geldverstrekker.
Jouw bedrijf wordt net zo hard beoordeeld als jij
Wat veel DGA’s onderschatten bij een hypotheekaanvraag is dat niet alleen zijzelf, maar ook de onderneming beoordeeld wordt. Er wordt o.a. gekeken naar branchegevoeligheid, afhankelijkheid van enkele grote klanten, cashflow enz. Een winstgevende onderneming kan daardoor bij een DGA-hypotheek tóch afgewezen worden. Bijvoorbeeld bij een negatief werkkapitaal, grote debiteurenrisico’s of eerdere steunmaatregelen zoals tijdens Covid.
Voor Mark voelde dat onbegrijpelijk aan. Zijn goedlopende bedrijf en stabiele inkomen werd niet voldoende geacht voor een ondernemershypotheek. Maar voor de bank is het eenvoudigweg risicomanagement.
Structuur: hoe slimmer je hebt ingericht, hoe complexer het wordt
Veel DGA’s hebben hun zaken goed gestructureerd, bijvoorbeeld in een holding & werkmaatschappij . Dat is fiscaal slim, maar voor de financiering soms een obstakel. Niet elke geldverstrekker accepteert complexe holdings, kruisgaranties of hoge RC-standen (vooral debet). Hierdoor vallen sommige banken of NHG direct af. Binnen Synchrony speelt dat geen rol. Wij schrikken niet van een slimme structuur én we weten welke geldverstrekkers daar ook niet voor terugschrikken. Daarmee voorkomen we dat je tijd verliest bij partijen die jouw DGA-hypotheek toch niet willen financieren.
“Het verschil zit dan niet in jouw situatie, maar in de partij die ernaar kijkt.”
Strengere spelregels voor ondernemershypotheek
DGA’s krijgen bij een hypotheekaanvraag vrijwel altijd te maken met:
- een lagere maximale financiering (LTV) als het bedrijf korter dan 3 jaar bestaat.
- strengere eisen aan buffers, privévermogen en beleggingen.
Dat vraagt om maatwerk, niet alleen in cijfers, maar ook in strategie.
Het echte verschil: voorbereiding en regie
Toen Mark uiteindelijk bij ons aanklopte, bleek zijn situatie niet het probleem. De aanpak was dat wel. Voor Mark betekende dit het doorgronden van zijn financiële situatie, die we vervolgens doorvertaald hebben naar een betoog tot financiering.
Wij keken naar het totaal:
- inkomen opnieuw gestructureerd
- cijfers “hypotheekproof” voorbereid
- juiste geldverstrekker geselecteerd
- verhaal onderbouwd en gepositioneerd
Geen standaard aanvraag. Maar een doordachte strategie.
Wat veel ondernemers pas laat ontdekken, is dat een hypotheek geen los product is. Daarom begint een goede financiering niet bij de hypotheekaanvraag, maar ruim daarvoor. Idealiter 6 tot 12 maanden vóór aankoop van een nieuwe woning.
Wat Synchrony anders doet
Waar een bank kijkt naar risico en standaard kaders, kijken wij naar samenhang.
✅ Adviseurs die gezamenlijk optrekken in jouw belang.
✅ Niet alleen cijfers, maar de interpretatie ervan
✅ Niet zoeken naar een product, maar bouwen aan een financieringsstrategie
✅ Altijd in de context van je totale vermogen
✅ Vooruitzien om de (doorgaans lange) doorlooptijd te bekorten
Herken je dit?
✅ Je cijfers zijn goed, maar financiering lukt niet vanzelf
✅ Je hebt een complexe structuur waar banken op afhaken
✅ Je wilt vooruitdenken in plaats van achteraf corrigeren
Dan is het tijd om het anders aan te pakken.
Plan een gesprek en ontdek wat er wél mogelijk is als je het goed neerzet. Voor je het week geniet je – net als Mark – van een ander huis.
